长沙“盘活存量房”试点满月，“以租换购”如何影响楼市？

　　今年以来，全国多城发布楼市新政优化房地产市场调控，在众多楼市政策中，湖南省长沙市的“盘活存量”以“租换房票”引起市场热议，一度被视为“一石多鸟”之举。

　　今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(简称《方案》)。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

　　长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。

　　如今，长沙“盘活存量房”试点满月，楼市情况如何？

　　已有3025套存量房提出申请供作租赁住房

　　今年以来，长沙出台两项政策内容涉及房地产市场。据长沙市住房和城乡建设局信息，5月6日起，长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案又认权属登记。

　　按照长沙于2018年出台的规定，长沙户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

　　不过，由于受限于房屋网签时限，部分购房者仍无法获得购房资格。

　　5月8日，长沙印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，释放了部分改善性需求。

　　据《长沙晚报》报道，家住岳麓区的李女士因5岁女儿即将入学，想换购一套住房，让孩子享受更好的教育资源，但又苦于房子网签未满4年，暂无购房资格。今年5月28日，李女士仅用7天就顺利将名下住房盘活作为租赁住房，并获得了改善住房的购房资格。

　　长沙通过盘活存量房供作租赁住房，使购房者获得新的入市“房票”。

　　公开信息显示，截至6月8日，新政落地满月，累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。

　　符合条件可按首套房贷款

　　《方案》出台满月后，根据“长沙发布”6月10日消息，针对市民将存量房供作租赁住房后，再购买住房进行商业贷款或公积金贷款如何认定的问题，明确市民将名下唯一住房供作租赁住房后再购房，符合条件的可享受首套房贷款政策；有两套房的盘活一套房供作租赁住房后，可按二套房贷款。同时，目前长沙正在研究一户多套存量房盘活供作租赁住房后，根据其合理住房需求可购买一套改善型住房事宜。

　　按照长沙市住建局相关负责人此前的回应，存量房盘活供作租赁住房，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套，不影响多套住房盘活用作租赁房。

　　业内人士认为，长沙盘活存量房的方案是一大创新，该政策能够有效盘活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激发“买一卖一”的置换需求。

　　有长沙当地居民表示，“一直以来，长沙的调控是非常严格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租赁住房获得一张房票，对有资金基础的多套房源家庭来说是好事，但对置换客而言，作用并不大，因为获得房票后也没有买房的本金，况且如果目前家庭住房还有贷款的话，再买一套也有压力。”

　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，“以租换购”方式意味着不再受限购政策的限制，有利于促进改善性需求的释放，为市场释放出一定的购买力，对市场情绪的改善具有积极作用，但值得注意的是，此次新政虽有放松限购之意，但仅是对改善型需求的一种支持，与中央支持居民合理住房需求的政策导向相呼应，符合“房住不炒”主基调。

　　新房成交环比增35%，同比跌幅近五成