长沙“盘活存量房”试点满月，“以租换购”如何影响楼市？(2)

　　从数据上看，5月长沙楼市环比有所回暖。

　　湖南中原研究院数据显示，5月，长沙内五区新建商品住宅成交量65万平方米，环比增长35%，5月成交均价13842元/平方米，环比涨幅2%。但值得注意的是，与去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。

　　中指研究院长沙分院分析师杨过表示，长沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市场仍处于深度调整期，成交量远不及去年同期。整体来看，长沙近期虽优化了政策，但较之其余城市政策力度较弱，尚未达到购房者预期，对市场的提振效果有限。

　　湖南中原研究院执行院长陈世霞亦表示，模范生长沙在上半场的稳楼市节奏中，依然是全国学习的楷模，但没有太多实质的支持性政策释放。

　　长沙当地中介人员称，长沙的房价一直以来都比较稳，基本都是刚需和置换客户。

　　从二手房市场来看，有中介人员表示，现在是买方市场，房多客少。对购房者来说，现在买房的时机还是不错的，但对房东来说，如果不是急用钱的话还是有点不划算。

　　上述中介人员提到，长沙整体的房价一直以来都比较平稳，二手房挂牌价格也比较稳定。不过该中介反馈其所在区域的部分二手房价格较去年有所下降。

　　以长沙开福区一套132平左右的房源为例，诸葛找房平台数据显示，该房源于2021年6月10日上架时报价177.8万元，目前该房源最新报价为168.8万元，同比下降约5%。另以一套117平方米左右的毛坯房为例，该房源于2021年7月18日挂牌165万元，目前最低报价150万元，价格下跌9%。

　　该中介人员称，对部分购房者来说，有“买涨不买跌”的心态，所以一直以来长沙的房价都不温不火。

　　另有芙蓉区中介人员表示，目前长沙二手房的价格相对前一两年稍微下降了一点。

　　上述中介人员称，目前出台的政策利好改善型客户，以租换购政策和税费优惠政策、银行利率下调等措施都有利于房产交易，买的人多了，房价也会慢慢好转。

　　该中介提到的税费优惠政策及银行利率等措施尚未落地。湖南省发展和改革委员会、湖南省商务厅于6月9日印发的《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》中提到，稳定住房消费，采取支持人才购房、财政补贴、展销促销等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策，更好满足居民合理住房需求。引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例。完善长租房政策，增加保障性租赁住房供给。支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率。鼓励提高住房公积金最高贷款额度，首套房可提可贷。鼓励具备条件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的购房支持政策。

　　当前，在长沙购买第二套房，不管房屋面积的大小，契税税率均为4%。在此之前，湖南对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。不过，自2019年4月22日起，长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率。

　　陈世霞指出，总体来说，政策叠加效应将逐步凸显，客户信心也将逐渐恢复，预计6月的长沙楼市环比量价齐升，但同时，现在楼市面临最大的不确定性，就是客户对未来收入预期的不确定性，尤其是工薪阶层的购买力下滑，预计未来豪宅市场表现亮眼，刚需和首改市场支付力将受到大环境经济下行的影响。目前楼市依然是买方市场，未来长沙楼市成交量的恢复需要依靠更大尺度的政策保驾护航，否则将会有一段时间的低量僵持阶段。

　　对此，陈世霞建议，针对目前市场和大的经济环境，长沙也可适当针对首套购房者和二套改善需求的自住客户降低首付比例，来激活市场的活力。此外，限售条件方面适当放松，如限售年限缩短至两年；二手房适度调整限购政策来激活部分换房需求；除此之外，响应国家对生育政策的调整，对于二孩三孩家庭建议可以多增加一套房的购房资格。