观点直击 | 首创置业新目标800亿 钟北辰再提“以稳为主”（实录

　　观点地产网 “今年我们做了800亿的安排，实际上也考虑了疫情的不确定影响，还是以稳为主。”

　　疫情导致各行各业的运转遭到降速甚至停滞，房地产亦不可避免地受到了波及，业绩会上，首创置业董事长、首创集团总经理李松平坦诚，受疫情影响，首创置业给2020年定下的目标仍然与2019年持平。

　　3月24日午间，首创置业通过网络与电话连线结合的方式召开了2019年度的业绩发布会，董事长李松平、总裁钟北辰、副总裁兼财务总监范书斌隔着荧幕与媒体进行交流。

　　在长达一小时交流过程中，“安全”与“稳健”成为管理层多次提及的关键词，而首创置业的盈利表现、负债状况、融资动态则成为媒体关注的重点。

　　营收与地产销售

　　“今年首创置业的营业收入下降了11%，其中房地产销售收入是四年来的较低值，请问是哪些因素造成的？”

　　在业绩会上，首创置业的营收与地产主业发展问题多次被媒体问及。

　　据观点地产新媒体获悉，2019年全年，首创置业实现营业收入207.86亿元。分业务来看，该公司来自房地产销售的收入为155.80亿元，占总营收的74.95%；土地一级开发收入35.14亿元，投资物业租赁收入为7.69亿元，其他业务收9.23亿元，分别占总营收的16.91%、3.7%、4.44%。

　　数据来源：企业、观点指数整理

　　事实上，近五年来，首创置业的营收增速较慢，2015年，首创置业的营业收入录159.95亿元，同比增长近60%，那是首创“加速冲刺”的阶段。随后的几年，该公司营收虽平缓向上，但增幅不断收窄。

　　与此同时，期内首创置业来自房地产销售的收入录得近四年新低。

　　“2019年公司营业收入比上一年度略有下降，房地产的销售收入主要是受到了项目的竣工、竣备节奏的影响，去年北京个别项目结转收入的时间比预期要晚一点”，范书斌解释其原因是受到项目竣工与结转节奏。

　　同时，范书斌就提到，“我们看到收入下降的同时，公司的盈利能力依然保持在比较高的水平，一个是毛利率，我们比去年同期提升了7个百分点，另外我们的归母净利润、核心净利润都保持了稳定的增长”。

　　数据显示，2019年，首创置业实现净利润25.69亿元，同比增长6.28%，归属股东净利润21.23亿元，同比增长约10.38%，毛利率约为33%。

　　“现在就是要以稳为主”

　　时间倒回2018年，时任首创置业总裁在当时举办的业绩会上提出，2018年签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。

　　自此之后，“千亿目标”就成为了首创置业业绩会必备的话题。

　　2019年，首创置业首次下调销售目标至800亿元，最终该公司实现全年签约销售808.1亿元，同比上升14.4%，踩线完成目标。至于2020年，钟北辰在业绩会开场就提到，新的一年要“力争实现800亿以上的销售目标”。

　　然而，2020年开年受到新冠肺炎影响，全国各地停工、停产，首创置业的销售节奏也因此被打乱，首两个月仅销售51.5亿元。同比减少43.34%。

　　“2月份的确是有很大的下降”，钟北辰提到，疫情对一季度的业绩造成了一定的影响，销售和回款存在一定的阻力，至于800亿元的销售安排，一方面是考虑到近两三年房地产行业的宏观调控，另一方面则是考虑到了疫情带来的不确定影响。

　　“现在就是以稳为主”，虽然钟北辰多次提及“稳健”二字，但依旧对2020年保持比较乐观的态度，他表示，接下来要“把失去的时间夺回来，努力完成全年800亿的销售任务”。

　　除了销售目标的“稳”，首创置业表示，新的一年，在拿地扩储方面依旧要”稳“。

　　过去一年，首创新获二级开发项目22个，总投资额355.5亿元，同比下降13.08%，总建筑面积778.9万平方米。

　　截至报告期末，首创拥有土地储备总建筑面积1661万平方米（公司权益面积1076万平方米），土地储备总地上建筑面积1242万平方米（公司权益面积801万平方米）。土地储备总建筑面积中，约88%为发展物业，12%为投资性物业。

　　钟北辰表示，2020年首创置业的投资计划是继续稳健安全的，以并购、产业联动等非竞争拿地的方式为主，谨慎参与招拍挂市场。

　　至于土地方面的投资额，他提到，“目前初步计划2020年自有资金的投资在100亿以上，后续将根据回款情况、土地市场情况等因素适当地调整”。

　　“控负债初见成效”

　　负债与现金流一直是市场关注首创置业的聚焦点，因此，“降负债”成为首创置业过去一年的首要任务。

　　据悉，截至2019年末，首创置业录得总负债1432.28亿元，有息负债为920亿元，资产负债率为77.3%，较去年同期下降0.18个百分点，净资产负债率为154%，同比下降15个百分点。

　　“应该说公司在2019年度的控负债还是初见成效”，范书斌对首创置业过去一年降杠杆的表现颇为满意。

　　据观点地产新媒体了解，2019年12月31日，首创置业短期负债17.18亿元、一年内到期的非流动负债228.19亿元、应付款项85.52亿元和其他应付款111.84亿元，而期末，该公司在手的货币资金为270.35亿元。

　　“关于下一步公司控制负债率的举措，也是我们非常重视的内容”，范书斌提到，首创置业接下来将从销售回款、稳健投资及资本运作三个方面来降杠杆。

　　首先，在销售与回款方面，范书斌提到，首创置业接下来会继续加强销售回款的力度，去年公司的经营净现金流已经是正数，今年首创在这方面还会继续加大工作力度。

　　数据来源：企业财报、观点指数整理

　　数据显示，首创置业经营活动产生的现金流净额在过去的许多年时间里一直游走在零线以下，虽然2017年达到44.54亿元的，但在2018年再度回到负值。

　　范书斌透露，2019年，该公司的经营净现金流已经是正数，未来首创置业将继续加强销售回款的力度，从源头来降负债。

　　“另一方面，我们会坚持稳健、安全的投资策略，特别是拿地方面、投资额的支出方面，会精挑细选、优中选优、控制土地成本。”

　　除此之外，范书斌还提到，接下来将会进行适度的资本运作，进一步优化债务结构。过去一年，首创置业通过公司债、中期票据、ABS、供股计划等多种方式进行融资。

　　“我们后续还会通过引入一些战略投资者、首创钜大的平台发REITs产品等等举措，继续把负债率进一步控制或者往下下降”，范书斌表示。

　　以下为首创置业股份有限公司2019年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：今年首创置业的营业收入下降了11%，其中房地产销售收入是四年来的较低值，请问是哪些因素造成的？2020年将采取哪些措施来改善？

　　范书斌：根据公司公布的，2019年公司营业收入比上一年度略有下降，房地产的销售收入主要是受到了项目的竣工、竣备节奏的影响，去年北京个别项目结转收入的时间比预期要晚一点，当然还有其它地区的个别项目也有些影响，主要是这个方面的因素。

　　当然我们看到收入下降的同时，公司的盈利能力依然保持在比较高的水平，一个是毛利率，我们比去年同期提升了7个百分点，另外我们的归母净利润、核心净利润都保持了稳定的增长。

　　现场提问：去年首创有比较多的资产出售动作，2020年，公司在资产出售方面的规划是什么样的？

　　范书斌：房地产一般是房地产开发商，不是房地产投资商或持有商，所以它的开发出售是非常正常的行为。公司去年也是为了进一步优化财务结构，特别是为了提高资产的周转率，对一些成熟的商业资产进行出售安排，这是符合公司价值的考虑，也是一个正常的动作。

　　现场提问：疫情对公司的具体影响有哪些？公司今年首两个月销售额有明显下降，是否因疫情影响而调整今年销售目标到了800亿？

　　钟北辰：2月份的确是有很大的下降，我们也希望用有限的时间能够尽量把一季度的业绩再往上抓一抓。这次疫情对一季度肯定是有一些影响的，销售和回款都有一定的阻力，但是我们还是比较乐观地看待2020年剩下的时间，刚才我们也谈到公司管理层和全体员工也要努力把失去的时间夺回来，努力完成全年销售的任务。

　　至于800亿的目标，的确有一定的调整，坦率说2020年有一个季度的时间并没有进行销售的动作，的确会对年底的总体目标有一定的影响。但是我们依然不会放弃任何市场的机会，力争实现800亿以上的销售目标，

　　李松平：我们去年签约收入是808亿，今年我们做了一个800亿的安排，实际上也考虑了疫情的不确定影响，还是以稳为主。这个目标考虑了两方面因素，一个是房地产宏观调控有两三年的时间了，再加上疫情，使得房地产企业相对的更加困难一些，所以首创置业还是要贯彻以稳为主的策略，在现在这个时期就是要以稳为主。

　　现场提问：首创置业接下来的拿地策略是怎么样的？

　　钟北辰：2020年首创置业的投资计划是继续稳健安全的投资策略，以并购、产业联动等非竞争拿地的方式为主，谨慎参与招拍挂市场。投资额主要根据回款的情况来设定，出于稳健安全的考虑，目前初步计划2020年自有资金的投资在100亿以上，后续将根据回款情况、土地市场情况等因素适当地调整。

　　现场提问：2019年度的净负债率改善情况如何？未来如何进一步降低财务风险？

　　范书斌：2019年年底公司的总资产负债率是77.3%，比年初的77.49%下降了0.18个百分点，净资本负债率是154%，比上一年度年末的169%下降了15个百分点。应该说公司在2019年度的控负债还是初见成效。

　　关于下一步公司控制负债率的举措，也是我们非常重视的内容，有三个方面：一是公司会继续加强销售回款的力度，去年公司的经营净现金流已经是正数，今年这方面我们还会继续加大工作力度。

　　另一方面，我们会坚持稳健、安全的投资策略，特别是拿地方面、投资额的支出方面，会精挑细选、优中选优、控制土地成本。

　　第三方面，公司还会考虑其它的一些动作，比如说一些适度的资本运作。去年大家也看到了，我们在大股东首创集团支持下成功完成供股，我们后续还会通过引入一些战略投资者、首创钜大的平台发REITs产品等等举措，继续把负债率进一步控制或者往下下降。